- Principe : société qui collecte l'épargne pour acheter de l'immobilier
- Patrimoine diversifié : bureaux, commerces, santé, résidentiel, logistique
- Revenus distribués : loyers reversés trimestriellement aux associés
- Gestion déléguée : la société gère tout (acquisition, location, travaux)
- Liquidité relative : revente possible mais pas instantanée
- SCPI de rendement : objectif revenus réguliers, les plus courantes
- SCPI fiscales : Pinel, Malraux, déficit foncier pour réduire impôts
- SCPI de plus-value : valorisation du capital, moins de distribution
- SCPI européennes : diversification géographique, fiscalité avantageuse
- SCPI thématiques : santé, éducation, logistique, secteurs porteurs
- Taux d'occupation : viser >90%, indicateur de qualité du patrimoine
- Rendement (TD) : comparer sur 5-10 ans, pas seulement dernière année
- Report à nouveau : réserves pour lisser les distributions
- Capitalisation : grandes SCPI >500M€ plus diversifiées
- Qualité des locataires : entreprises solides, baux longs
- Comptant : achat direct, revenus immédiats
- À crédit : effet de levier, intérêts déductibles des revenus fonciers
- Assurance-vie : fiscalité avantageuse après 8 ans
- Démembrement : nue-propriété moins chère, pas d'IR pendant démembrement
- Fiscalité : revenus fonciers imposés TMI + prélèvements sociaux 17.2%
- Diversifier : 3-5 SCPI différentes pour répartir les risques
- Horizon long : minimum 8-10 ans recommandé (frais d'entrée)
- DCA : investir régulièrement pour lisser le prix d'achat
- Réinvestir dividendes : effet boule de neige sur le long terme
- Combiner : France + Europe, bureaux + santé + logistique
Questions Frequentes
Quel est le ticket d'entrée minimum pour investir en SCPI ?
Selon les SCPI, de 200€ à quelques milliers d'euros. Certaines plateformes permettent l'achat de parts fractionnées dès 10€. À crédit, les banques demandent généralement 10-20 000€ minimum pour que l'opération soit intéressante.
Les revenus de SCPI sont-ils garantis ?
Non, ils dépendent des loyers effectivement perçus. Cependant, la diversification (dizaines de locataires) lisse les risques. Les meilleures SCPI ont maintenu leurs distributions même pendant le Covid. Analysez l'historique sur 10 ans.
Comment revendre ses parts de SCPI ?
Soit sur le marché secondaire organisé par la société de gestion (offre/demande), soit de gré à gré. Le délai varie de quelques semaines à plusieurs mois selon les SCPI. La liquidité n'est pas garantie, c'est un investissement long terme.
SCPI vs immobilier locatif direct : que choisir ?
SCPI pour la simplicité, diversification, petit budget. Direct pour le contrôle, effet de levier maximal, travaux déductibles. Les deux peuvent se compléter. La SCPI convient mieux aux investisseurs passifs ou manquant de temps.
Les SCPI européennes sont-elles plus intéressantes ?
Fiscalement oui : pas de prélèvements sociaux sur revenus étrangers, crédit d'impôt évitant la double imposition. Le rendement brut est souvent similaire mais le net est supérieur. Attention au risque de change pour les SCPI hors zone euro.