- Rendement vs patrimoine : ville moyenne (rendement 7-10%) ou métropole (3-5% + plus-value)
- Location nue vs meublée : fiscalité très différente (LMNP avantageux)
- Courte durée : Airbnb rentable mais réglementé, forte gestion
- Colocation : meilleur rendement, turnover plus élevé
- Immeubles de rapport : économies d'échelle, ticket d'entrée élevé
- Emplacement : proximité transports, commerces, écoles
- Demande locative : étudiants, actifs, familles selon la zone
- DPE : évitez F et G (interdiction location progressive)
- Copropriété : vérifiez les PV d'AG, travaux votés, charges
- Prix au m² : comparez avec les transactions récentes (DVF)
- Apport : 10-20% généralement demandé en 2026
- Taux d'endettement : max 35% avec assurance
- Durée : 20-25 ans pour optimiser le cash-flow
- Assurance emprunteur : délégation = économies significatives
- Différé d'amortissement : utile pour travaux
- LMNP réel : amortissement du bien, déficit reportable
- Déficit foncier : travaux déductibles en location nue
- Dispositifs : Denormandie (ancien avec travaux), Loc'Avantages
- SCI à l'IS : intéressant pour constitution de patrimoine
- Plus-value : exonération après 22 ans (IR) et 30 ans (PS)
- Gestion directe : économise 6-8% mais demande du temps
- Agence : tranquillité mais coût significatif
- Assurance loyers impayés : 2-3% du loyer, sécurise l'investissement
- Bail : modèles officiels obligatoires, état des lieux précis
- Révision loyer : indexation IRL chaque année
Questions Frequentes
Quel budget minimum pour investir dans l'immobilier locatif ?
En province, on peut trouver des studios à 50 000-70 000€. Avec 10% d'apport + frais de notaire, comptez 15 000-20 000€ pour démarrer. Les SCPI permettent d'investir dès 1 000€ en immobilier mutualisé si le budget est limité.
Vaut-il mieux acheter neuf ou ancien ?
L'ancien offre généralement un meilleur rendement (prix d'achat plus bas). Le neuf présente des avantages (garanties, normes récentes, frais de notaire réduits) mais des prix plus élevés. L'ancien avec travaux peut être très rentable si bien négocié.
Comment choisir entre location meublée et nue ?
Le meublé (LMNP) est fiscalement avantageux grâce à l'amortissement et au régime réel. Il convient aux petites surfaces, étudiants, mobilité professionnelle. La location nue offre plus de stabilité locative (bail 3 ans vs 1 an).
Quels sont les risques de l'investissement locatif ?
Les principaux risques sont : vacance locative, impayés, dégradations, travaux imprévus, évolution défavorable du marché. Une bonne sélection du bien et du locataire, plus les assurances appropriées, minimisent ces risques.
Faut-il investir près de chez soi ?
C'est plus simple pour la gestion mais pas obligatoire. Investir à distance est viable avec une bonne agence de gestion. L'essentiel est de bien connaître le marché local (se déplacer, étudier le secteur) avant d'acheter.