Calculer sa Capacité d'Emprunt Réelle
Avant de visiter le moindre bien, connaissez précisément votre budget. Sans ça, vous perdez du temps et risquez la déception.
La règle des 35%
Votre mensualité de crédit ne doit pas dépasser 35% de vos revenus nets. C'est la limite imposée par les banques depuis 2021.
Exemple : Revenus nets du foyer = 4000€/mois
Mensualité max = 4000 × 35% = 1400€
Sur 25 ans à 4%, ça donne environ 265 000€ d'emprunt
L'apport personnel
Minimum recommandé : 10% du prix + frais de notaire. Sans apport, le dossier est très difficile à financer. Avec 20%+ d'apport, vous obtenez de meilleurs taux.
Les frais à ne pas oublier
- Frais de notaire : 7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf
- Frais de garantie : Hypothèque ou caution (1-2%)
- Frais de dossier bancaire : 500-1500€
- Assurance emprunteur : 0,1-0,5% du capital par an
- Travaux éventuels : Prévoyez 10-15% du prix pour un bien à rénover
Ne vous basez pas sur la mensualité "théorique" que vous pouvez payer. Gardez une marge pour les imprévus (chômage, travaux urgents, hausse des charges). 30% de taux d'endettement est plus prudent que 35%.
Visiter Efficacement un Bien
Une visite ne sert pas qu'à imaginer vos meubles. C'est une inspection technique et juridique.
La checklist de visite
Structure et gros œuvre :
- Fissures sur les murs (horizontales = graves)
- Traces d'humidité (plafonds, bas des murs)
- État de la toiture et des menuiseries
- Isolation (DPE, épaisseur des murs)
Installations :
- Électricité aux normes ? (tableau, prises)
- Plomberie (pression d'eau, évacuations)
- Chauffage (type, âge, consommation)
Copropriété (si appartement) :
- État des parties communes
- PV des 3 dernières AG (travaux votés/à venir)
- Montant des charges (attention aux chauffages collectifs)
- Fonds de travaux (obligatoire depuis 2017)
Les questions à poser
- Depuis quand le bien est-il en vente ?
- Y a-t-il eu des offres ? (jaugez la marge de négociation)
- Pourquoi les propriétaires vendent-ils ?
- Quel est le montant des charges ?
- Y a-t-il des travaux prévus en copropriété ?
Revenez visiter à différentes heures (bruit, luminosité). Parlez aux voisins. Vérifiez le quartier le soir et le week-end.