Acheter sa première maison est souvent le projet d'une vie. C'est aussi un parcours semé d'embûches pour les non-initiés : crédit, notaire, diagnostics, négociation... Ce guide vous accompagne pas à pas, de la définition de votre projet jusqu'à la remise des clés, en passant par toutes les étapes administratives et financières que vous devez maîtriser.

Définir son projet et sa capacité

Avant de visiter, clarifiez ce que vous cherchez et ce que vous pouvez vous permettre.

Définir ses besoins

  • Type de bien : maison ou appartement ? Neuf ou ancien ?
  • Surface : nombre de pièces, m² minimum
  • Localisation : ville, quartier, proximité travail/écoles/transports
  • Extérieur : jardin, balcon, terrasse, parking
  • État : prêt à habiter ou travaux acceptés ?
  • Projection : pensez à 5-10 ans (famille, télétravail...)

Calculer sa capacité d'emprunt

  • Taux d'endettement : maximum 35% de vos revenus nets
  • Reste à vivre : ce qui reste après la mensualité
  • Apport : idéalement 10-20% du prix (frais de notaire + marge)
  • Durée : 20-25 ans maximum (25 ans pour primo-accédants)

Exemple : revenus 4000€/mois → mensualité max ~1400€ → emprunt ~280 000€ sur 25 ans

Les frais à anticiper

  • Frais de notaire : ~8% dans l'ancien, ~3% dans le neuf
  • Frais d'agence : 3-8% si achat via agence (souvent inclus dans le prix)
  • Frais de dossier bancaire : 500-1500€
  • Garantie : caution ou hypothèque (~1-2% du prêt)
  • Assurance emprunteur : 0.1-0.5% du capital par an
  • Déménagement, travaux, meubles : budget additionnel

Primo-accédant : les aides

  • PTZ (Prêt à Taux Zéro) : sous conditions de revenus, neuf ou ancien avec travaux
  • Prêt Action Logement : si employeur cotisant, jusqu'à 40 000€
  • PAS (Prêt d'Accession Sociale) : taux avantageux sous conditions
  • Aides locales : régions, départements, communes (variables)

Acheter seul ou à deux

  • Marié : bien commun par défaut (régime légal)
  • Pacsé : indivision sauf clause contraire
  • Concubinage : achat en indivision, bien définir les quotes-parts
  • SCI : complexe pour résidence principale, plutôt pour investissement

La recherche et les visites

La recherche peut prendre des mois. Soyez méthodique et patient.

Où chercher

  • Portails en ligne : SeLoger, LeBonCoin, Bien'ici, PAP
  • Agences immobilières : réseau local, accès à des biens exclusifs
  • Notaires : ventes aux enchères, successions
  • Bouche-à-oreille : prévenez votre réseau
  • Alertes : configurez des alertes sur vos critères

Décrypter une annonce

  • Prix au m² : comparez avec le quartier (DVF, MeilleursAgents)
  • DPE : attention aux passoires thermiques (F, G) – travaux obligatoires
  • Charges de copropriété : demandez le montant précis
  • Travaux votés : renseignez-vous sur les travaux à venir
  • Photos trompeuses : grand angle, luminosité artificielle – visitez !

La visite : ce qu'il faut vérifier

Structure :

  • Fissures sur les murs (structurelles vs superficielles)
  • Humidité (traces, odeurs, moisissures)
  • État de la toiture (infiltrations, âge)
  • Isolation (fenêtres, ponts thermiques)

Installations :

  • Électricité : tableau aux normes ? Date de l'installation ?
  • Plomberie : pression, évacuations, état des canalisations
  • Chauffage : type, âge, consommation

Environnement :

  • Visitez à différentes heures (bruit, luminosité)
  • Parlez aux voisins
  • Vérifiez le stationnement, les commerces, les transports
  • Consultez le PLU (projets urbains)

Les diagnostics obligatoires

Le vendeur doit fournir :

  • DPE : performance énergétique
  • Amiante, plomb : si construction avant certaines dates
  • Termites : selon zones
  • Électricité, gaz : si installation > 15 ans
  • ERP : risques naturels et technologiques
  • Assainissement : conformité

Combien de visites avant d'acheter ?

  • Visitez plusieurs biens pour calibrer vos attentes
  • Revisitez le bien qui vous plaît (autre moment de la journée)
  • Faites-vous accompagner (regard extérieur)
  • Ne vous précipitez pas sous la pression (fausse rareté)
📖 À lire aussi : Rangement Optimal : La Méthode Marie Kondo Simplifiée

L'offre et la négociation

Vous avez trouvé le bien idéal ? Place à la négociation.

Faire une offre d'achat

  • Offre écrite : prix proposé, validité (7-15 jours), conditions suspensives
  • Au prix : le vendeur ne peut théoriquement pas refuser
  • En dessous : négociation possible, surtout si le bien est en vente depuis longtemps

Évaluer la marge de négociation

  • Durée de mise en vente : plus c'est long, plus c'est négociable
  • Motivation du vendeur : mutation, divorce, succession = pressé
  • Défauts objectifs : travaux à prévoir, mauvais DPE
  • Marché local : tendu (peu de marge) ou détendu (plus de marge)
  • Marge typique : 3-10% selon les cas

Arguments de négociation

  • Travaux à réaliser (chiffrez avec devis)
  • Prix au m² supérieur au quartier
  • Défauts constatés lors de la visite
  • DPE mauvais (travaux d'isolation)
  • Votre profil solide (financement bouclé, pas de chaîne)

La contre-offre

  • Le vendeur peut accepter, refuser ou faire une contre-offre
  • Négociation = ping-pong jusqu'à accord
  • Restez prêt à partir si le prix ne convient pas

L'offre acceptée

  • Pas d'engagement définitif : l'offre n'est pas le compromis
  • Prochaine étape : signature du compromis/promesse de vente
  • Délai : généralement quelques jours à quelques semaines

Les erreurs à éviter

  • S'engager sans avoir son financement
  • Offrir trop vite sous la pression émotionnelle
  • Négliger les défauts par coup de cœur
  • Ne pas visiter plusieurs fois
  • Oublier les frais annexes dans son budget

Le financement et le crédit

Le nerf de la guerre : obtenir le meilleur crédit possible.

Préparer son dossier

  • Pièces d'identité : CNI, passeport
  • Revenus : 3 derniers bulletins de salaire, avis d'imposition
  • Patrimoine : relevés de comptes, épargne
  • Charges : crédits en cours
  • Projet : compromis de vente, descriptif du bien

Soigner son profil emprunteur

  • Comptes propres : pas de découvert les 3-6 derniers mois
  • Épargne : montrez votre capacité à économiser
  • Stabilité : CDI hors période d'essai idéal
  • Apport : plus il est élevé, meilleures seront les conditions

Comparer les offres

  • Taux nominal : le taux d'intérêt du crédit
  • TAEG : taux tout compris (assurance, frais) – le vrai comparateur
  • Frais de dossier : négociables
  • Assurance emprunteur : peut représenter 30% du coût total – comparez !
  • Modularité : possibilité de moduler ou reporter les mensualités
  • IRA : indemnités de remboursement anticipé – négociables

Banque ou courtier ?

Banque directe :

  • Relation existante peut aider
  • Vous négociez seul

Courtier :

  • Compare plusieurs banques pour vous
  • Négociation professionnelle
  • Coût : 0 à 1500€ selon (parfois rémunéré par la banque)
  • Recommandé pour les primo-accédants

L'assurance emprunteur

  • Obligatoire pour obtenir un crédit
  • Délégation d'assurance : pas obligé de prendre celle de la banque
  • Comparateurs : peuvent faire économiser des milliers d'euros
  • Garanties : décès, PTIA, ITT, IPT – adaptez à votre profil
  • Changement : possible à tout moment (loi Lemoine)

Le déblocage des fonds

  • La banque débloque au moment de la signature chez le notaire
  • Vous ne payez des intérêts qu'à partir du déblocage
  • Prévoyez un délai de 2-3 mois entre l'accord et la signature

Du compromis à la signature

Les dernières étapes avant de devenir propriétaire.

Le compromis (ou promesse) de vente

  • Engagement des deux parties : vendeur et acheteur
  • Contenu : description du bien, prix, conditions suspensives, délai
  • Dépôt de garantie : 5-10% du prix, séquestré chez le notaire
  • Signature : chez le notaire ou en agence

Les conditions suspensives

Si elles ne sont pas réalisées, vous pouvez vous retirer sans pénalité :

  • Obtention du prêt : la plus importante, protégez-vous
  • Absence de servitude : vérification du cadastre
  • Obtention du permis de construire : si travaux importants
  • Purge du droit de préemption : la mairie peut acheter en priorité

Le délai de rétractation

  • 10 jours : après réception du compromis signé
  • Sans motif : vous pouvez vous rétracter sans justification
  • Récupération intégrale : du dépôt de garantie
  • Conseil : utilisez ce délai pour réfléchir posément

Entre le compromis et l'acte

Délai typique : 2-3 mois

Pendant ce temps :

  • Finalisation du crédit (réponse sous 30 jours de la condition suspensive)
  • Vérifications du notaire (hypothèques, servitudes, urbanisme)
  • Organisation du déménagement
  • Souscription assurance habitation (obligatoire à la signature)

L'acte authentique de vente

  • Chez le notaire : signature solennelle
  • Lecture : le notaire lit l'intégralité (long mais obligatoire)
  • Paiement : la banque transfère les fonds au vendeur via le notaire
  • Remise des clés : vous êtes officiellement propriétaire !

Les frais de notaire détaillés

  • Droits de mutation : ~5.8% (impôts)
  • Émoluments notaire : ~1% (tarifs réglementés)
  • Frais divers : documents, cadastre, etc.
  • Total ancien : ~8% du prix
  • Total neuf : ~2-3% (TVA déjà incluse dans le prix)

Après la signature

  • Changement d'adresse (impôts, banque, employeur...)
  • Mise en service des compteurs (EDF, eau, gaz)
  • Déclaration taxe foncière/d'habitation
  • Entretien et travaux éventuels

Questions Frequentes

Combien d'apport minimum pour acheter ?

Idéalement 10-20% du prix pour couvrir les frais de notaire (~8%) et avoir une marge. Certaines banques acceptent 0% d'apport pour les bons profils (CDI stable, bons revenus, jeunes). Plus l'apport est important, meilleur sera votre taux. L'apport peut venir de l'épargne, d'un don familial, ou d'un PTZ.

Acheter ou louer, quel est le meilleur choix ?

Ça dépend de votre situation. Achetez si : vous restez 5+ ans au même endroit, les prix sont stables ou croissants, vous avez un apport, vous voulez constituer un patrimoine. Louez si : mobilité professionnelle, marché très cher (Paris), pas d'apport, incertitude sur l'avenir. Des simulateurs en ligne comparent les deux options.

Puis-je acheter seul avec un seul salaire ?

Oui, si votre taux d'endettement reste sous 35% et que vous avez un reste à vivre suffisant. Un salaire de 2500€ net permet d'emprunter environ 170 000€ sur 25 ans. Les aides (PTZ, Action Logement) peuvent compléter. Pensez aussi aux villes moins chères si votre emploi le permet.

Que se passe-t-il si je n'obtiens pas mon prêt ?

Si la condition suspensive d'obtention du prêt est bien rédigée et que vous êtes de bonne foi (demandes effectives aux banques), vous récupérez intégralement votre dépôt de garantie et le compromis est annulé. C'est pourquoi cette clause est cruciale et doit être soigneusement rédigée (montant, taux, durée précis).

Maison ancienne ou neuf, que choisir ?

Ancien : charme, emplacements établis, prix au m² souvent inférieur, mais travaux possibles et performance énergétique variable. Neuf : aux normes, garanties (décennale), frais de notaire réduits, parfois éligible PTZ, mais prix au m² plus élevé et emplacements parfois périphériques. Selon vos priorités et votre tolérance aux travaux.

Conclusion

Acheter sa première maison est un marathon administratif et financier, mais c'est aussi l'un des projets les plus gratifiants de la vie. Prenez le temps de bien définir votre projet, de solidifier votre financement, et de ne pas vous précipiter sous la pression du marché. Visitez, comparez, négociez, et faites-vous accompagner par les bons professionnels (courtier, notaire). Le jour où vous tournerez la clé dans la serrure de VOTRE maison, tous ces efforts prendront sens. C'est le début d'une nouvelle aventure. Bienvenue chez vous !